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골프회원권 2018시장결산 및 2019년 전망 - 에이스회원권

2018년 회원권 시장 결산


1. 2018년 회원권시장 요약


- 유동성 장세 및 한반도 긴장완화로 상승세 시현

- 4/4분기 이후 경기둔화 우려에 조정장 진입

- 전강후약으로 귀결


2018년 회원권시장이 전반적인 상승세 이후 연말 조정을 받는 양상으로 귀결됐다. 전강후약의 기존 반복적인 구도는 유사했으나 종전보다 상승주기를 길게 이끌며 지역별, 종목별 선별적인 차이점을 보였다. 시기적인 흐름을 보면 이하와 같다. 

먼저 무술년 새해 1월에 회원권시세는 미약하나마 점진적인 상승세를 구축하였고 북핵리스크와 경기 불확실성에 대한 불안감이 공존하던 시기였기에 당시 매매자들은 적극적인 공세를 펼치지 못했다. 

하지만 2월들어 평창올림픽을 계기로 남북한의 평화무드가 생성되었고 주식시장을 비롯한 금융권들은 코리아디스카운트 해소를 기대하는 눈치였다. 이에 회원권시장도 긍정적인 분위기가 전해졌고 상승폭을 넓혀가는 분위기가 무르익게 되었다. 여기에 3월부터는 봄시즌에 대한 수요가 가세하자 실질사용자 주문과 저평가 물건을 매입하려는 일부 투자수요가 겹쳐 강세장을 형성하였다. 5월 이후에는 단기상승에 대한 부담감으로 혼조세를 보이기도 했지만 블루칩들의 시세상승은 지속됐고 지역별로도 수도권과 영남권 도심지역 근교의 종목들의 선전이 이어졌다. 그러면서 8월, 사상 최악의 폭염이 기습하면서 시장이 소강상태에 들었고 미국과 중국의 보호무역전쟁이 극에 달하게 되면서 종목별로 차별화흐름이 더욱 확대되는 양상이 전개되었다. 그럼에도 불구하고 9월부터는 가을시즌 수요와 반발매수세가 겹치면서 시세는 다시 상승흐름을 탔다. 주요 종목들의 시세상승과 아울러 도심 외곽권의 거래빈도가 낮았던 종목들까지 순환매매가 진행되면서 종목 차별화를 일정 수준 만회하기도 했다. 

그러나 단기간 급등하던 부동산시장에 대한 정책적인 규제방침이 있은 후에 회원권시장에도 추격매수는 감소하는 양상이 빚어졌고 국내 경기둔화에 대한 공기관들의 공식적인 진단에 따라 11월 이후에는 약세 및 약보합장이 우세하게 자리 잡았다.결국, 2018년 회원권시장은 지정학적 리스크 완화와 유동성 장세에 따른 전반적인 상승세를 시현하였지만 연말 들어 불안해진 경기동향에 시장이 위축되는 양상으로 귀결되었다. 또한 금액별로는 고른 상승세를 보였으나 초고가대 종목은 재차 희소성의 부각으로 상승폭이 컸으며 이와는 별개로 무기명회원권은 새로운 시장의 섹터를 구성하면서 초고가권의 상승세에 기여하기도 하였다. 이들의 급등세는 호남과 제주권의 약세에도 불구하고 전체 시장 내에 시황개선의 효과를 부여한 셈이다. 

이로 인해, 에이스지수( ACEPI)는 1월2일 기준으로 718.8 포인트에서 심리적인 마지노선으로 여겨지던 750 포인트를 넘어 11월26일 기준으로 760.5포인트를 기록했고 비율로는 5.8%포인트 상승했다. 



2. 양극화 심화 현상(종목별, 지역별 차별화)

2017년 회원권 시장은 상대적으로 중저가대의 상승세가 높게 기록되었으나 2018년의 시장의 동향은 이와 달리 고가권대 및 초고가권의 높은 시세상승이 특징적으로 드러났다. 일반적으로 고가권 이상의 종목들은 금액단위가 크기 때문에 시황개선에 대해 매매자들이 어느 정도 믿음이 있었기 가능했을 것으로 보인다. 

원인을 보면 우선, 부실 골프장들의 구조조정이 상당수 마무리 되는 과정에서 시세상승에 대한 기대치가 높아졌다. 이는 부실 회원권 골프장들의 상당수가 퍼블릭으로 전환되면서 골프장 매물을 찾기가 힘들어 졌고 남아 있는 회원제 골프장들은 종목 수가 한정되어 있다 보니 자연스럽게 가치가 상승되는 현상을 보이기도 했다는 것이다.

여기에 주식과 부동산시장에서 유동자금의 일부가 유입된 것으로 확인되고 있다. 경기둔화 진단에 따른 주식시장의 불확실성과 부동산시장의 급등 후의 규제책에 따라 틈새시장의 일환인 회원권도 자산가들의 포트폴리오에 포함되었고 시즌별로 이어진 회원권 실사용 층의 매수주문이 겹치면서 희소성 있는 종목들로 관심이 증가했다는 분석이다. 따라서 상대적으로 회원 수가 적은 고가 및 초고가 회원권의 상승폭이 높을 수밖에 없었다는 판단이다. 그러나 이러한 종목별 특성이 지역적으로 고르게 적용될 수는 없었다. 주요 상승 지역은 수도권과 영남권을 주축으로 산출된 결과이며 그 중에서도 서울과 부산, 대구의 대도시 인근 종목들에게서 특징적으로 확인됐다. 역으로 이외의 지역 즉, 강원권을 비롯한 호남권이나 제주권은 하락세를 보였으며 특히, 제주권은 중국과의 고고도미사일방어체계(THAAD·사드)로 인한 마찰과 개별소비세 감면혜택이 폐지되면서 관광객 감소와 그린피 인상의 이중고를 겪었고 회원권시장에도 냉기가 돌았다. 

결국, 수도권을 포함한 중부권은 5.1%포인트, 부산, 대구가 있는 영남권은 13.1%포인트를 상승하는 기염을 토했으나 호남권은 –0.2%포인트 하락했고 제주권은 –2%포인트 하락으로 대비됐다. 



3. 무기명회원권 전성시대(새로운 트렌드로 시장에 영향력 확대)

무기명회원권은 금융위기 이후, 급락하는 회원권시세에 비례해서 입회보증금 반환을 신청하는 사례가 증가하자 이를 방어하고자 각 골프장들이 고육지책으로 발행을 확대해온 상품이다. 기존에도 무기명회원권을 찾는 수요는 존재하였으나 골프장들은 매출감소와 회원관리에 대한 우려로 미온적인 입장을 보여 왔었고, 실제로 일부 무기명회원권이 있는 곳들은 일반회원권 보유자들의 시세하락이나 부킹 우선배정에 대한 불만이 문제화되기도 했었다. 이에, 일부 골프장에 국한되거나 한시적 운용에 그칠 것 같았던 무기명회원권이었지만 결국, 시장의 새로운 트렌드로 자리 잡았으며 활기를 잃었던 회원권시장을 지탱하는 주요 종목군으로 자리 잡았다. 골프장들의 속내와는 다르게 파격적인 회원혜택으로 기업체들의 접대수요와 개개인들의 동호회 등의 모임에 최적화된 상품으로 평가되고 있기 때문이다. 에이스회원권이 조사한 자료에 따르면 2018년 무기명회원권의 개체 수는 103개 수준이고 회원권 평균가는 약 51,000만원(최초 분양 평균가는 47,070만원)으로 확인된다. 2018년 11월29일 기준으로 1053개 전체 골프회원권의 평균가가 18,633만원이니 무기명회원권과의 금액적인 차이만으로 상당한 수준이다. (무기명회원권 제외한 일반회원 평균가는 14,793만원) 또한 그린피 평균은 주중 56,700원, 주말은 75,800원 수준이며 주말 부킹 3회, 주중 부킹은 8회 선으로 보장형으로 제시하고 있어 보장성이 없는 일반회원권에 비해 지속적인 수요가 있을 것으로 예측된다. 주요 종목 중, 시세변동을 살펴보면 태광 무기명회원권이 최초 분양가 95,000만원에서 현재 호가가 190,000만원으로 2배 수준으로 가격이 뛰었고 한원은 2억에 분양했던 무기명회원권이 35,000만원으로 75% 상승으로 관련 회원권들은 상승률 1위부터 5위까지 랭크됐다. 



4. 하이브리드형 회원권의 증가(주식형, 채권형, 리조트형 부동산들과의 결합상품 증가)

금융위기 이후, 부실 골프장들 구조조정이 문제화 되면서 점진적으로 골프장들의 M&A가 활성화 되었다. 오히려, 최근에는 인수의향자들이 증가하면서 매입경쟁이 치열해 지는 양상이고 적정한 골프장 매물조차도 찾기가 힘들어 졌다. 그리고 해당 회원제 골프장들의 대부분은 M&A 과정에서 퍼블릭으로 전환하여 수익성을 높이고자 하는 경우가 많았다. 그러면서 자연스럽게 회원제 골프장들의 소멸과 회원권의 가치하락을 우려하기도 했으나 현실은 거리가 먼 듯하다. 

우선은 회원제 골프장이 감소하면서 역으로 남아 있는 골프장들의 회원권의 희소가치가 부각되고 있기 때문이고 이보다 근본적인 원인은 하이브리드형의 새로운 회원권이 증가했기 때문이다. 

통상 회원권은 ‘체시법’(체육시설설치이용에관한법률)에 적시된 절차에 목적에 부합한 형태로 그중에서도 골프회원권, 콘도회원권, 휘트니스회원권을 주로 일컫는다. 하지만, 하이브리드 회원권은 골프혜택에 콘도 또는 골프텔 등, 다른 형태의 리조트 부동산 지분과 조합한 상품이 있을 수 있고 아예 일반 주택에 골프혜택이 연계된 상품도 등장을 예고하고 있다. 뿐만 아니라 ‘체시법’에 해당 되지 않은 골프, 콘도 혜택의 선불카드를 발행도 증가하고 있는데, 근래에 골프장 회생절차에서 주식+채권+선불카드를 뒤섞은 형태를 법원명령으로 인정하는 형태에서 고안된 것으로 인식된다. 

주목할 점은 이들의 발행 주체가 대부분 퍼블릭 골프장이란 점이다. 상당수의 회원제 골프장들이 퍼블릭 골프장으로 전환하면서도 우회적인 회원권 발행에 참여하고 있는 것으로 볼 수 있는 대목이다. 결국, 향후 논쟁의 여지를 남겨두고 있지만 어쨌든 법테두리 내에서 회원을 모집한 효과를 취한 셈이고 소비자 입장에서는 선택의 폭이 넓어졌다. 

일반 기명회원권 상승하락 종목에서도 아트밸리와 파인크리크, 파인밸리는 주식과 채권형의 혼합형 상품으로 분류된다. 아트밸리는 회원주주제로 변화된 후, 골프존의 인수참여로 시세가 폭등했다. 그리고 하락율 2순위와 7위에 있는 파인크리크리와 파인밸리는 역시, 주식과 채권이 혼합된 회원권이다. 이들은 골프장 정상화 과정에서 한때 급등했었으나 골프장에서 회원혜택을 일부 변경하면서 급등락을 오가는 종목으로 지목됐다.



5. 2019년도 회원권시장 전망


- 경기둔화 예고 속에 보수적 접근 필요

- 무기명회원권의 영향력에 초고가 반사이익과 변동성 확대

- 시즌 별 수요 유입 시에는 시세 상승 가능성


2019년은 이미 예고된 바와 같이 경기둔화에 따른 부정적인 요인으로 어느 정도 부담감을 안고 시장이 전개될 상황이다. 이미 고가 및 초고가권과 무기명회원권들의 시세가 급등하면서 가격 메리트가 떨어졌고 일정 기간 동안, 뚜렷한 경기 개선의 여지가 없다고 가정하면 매매자들 입장에서는 보수적인 접근으로 임할 가능성이 높아졌기 때문이다. 따라서 외적인 요인으로는 경기 동향에 대한 악제가 수반되는 가운데 결국, 시장 내부에서는 수급상황에 따른 장세가 펼쳐질 수도 있을 것으로 예측된다. 

다만, 무기명회원권 회원권에 의한 변수는 다소 상황이 복잡하게 전개될 것으로 보인다. 우선은 지속적으로 매물이 부족하고 아직 대기 매수세도 충분한 양상이기 때문에 당분간의 상승세는 충분히 시현될 것으로 본다. 그러면서 매물부족에 대한 반사이익은 고가 및 초고가권에 추가로 이어질 수도 있다. 

그렇지만 골프장들이 무기명회원권에 대한 혜택을 축소하고 있으며 동시에 고객에 유리하고 골프장 매출에는 불리한 조건의 회원권들은 시중 매매를 불허하는 경우가 발생되고 있다. 또한 개별 사안에 대한 차이점은 있지만 대부분은 골프장에 반납 및 증액 후에 재분양 하거나 아예 매입 후 소각하는 사례도 증가하고 있다. 이렇듯 회원권을 발행한 골프장들의 향후 운영정책에 따라 급등했던 무기명회원권 시세는 희비가 갈릴 것이며, 일부는 한순간에 급락할 가능성도 배제할 수 없는 것이다. 


한편, 중저가대는 종목별로 차별성이 확대될 개연성이 높다. 부동산시장의 규제정책으로 수도권과 영남권은 여전히 유동자금의 영향이 있겠으나 대도심 근교의 종목들 위주로 수혜의 가능성이 높고 주로 거래로 인한 환급성이 높은 블루칩 종목들이 시장을 리드할 것으로 보인다. 


이에, 시기적인 구분을 해보면, 법인들은 회기주기에 따라 신년 초부터 매입 시도가 증가하겠으나 이전보다 상승폭이 높지는 않겠고 본인들의 필요에 따라 무기명회원권 매입에 집중하면서 탐색전을 펼칠 것이다. 그러면서 2~3월 봄시즌을 앞두고 추가적인 매수주문과 개인 매수세가 합산되면 상반기 중에 전반적인 상승장이 시현될 수도 있을 것으로 예측된다. 

하지만 시즌 매수세가 소진된 후에는 기후요인에 따른 영향력도 감안해야 할 듯하다. 어느 정도 내성이 생성될 법도 하나, 2018년 여름 사상 최악의 폭염으로 해당기간에 회원권시장 역시 부진을 면치 못한 기억이 있기 때문이다. 

결국, 어느 정도 조정이나 지지부진한 흐름 이후에는 하반기쯤에 의미 있는 변화를 모색해 봐야 할 듯하다. 회원권시장의 구조적인 문제를 해결해 나가면서 체질개선이 진행 중인 흐름을 목도하면서 서서히 자금이 유입될 것으로 보이며 조심스럽지만 에이스지수(ACEPI) 기준 750~800포인트에서 제한적인 상승세를 기대해 본다. 




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